Wer zahlt den tropfenden Hahn? Oft nicht du

Ein Absatz im Mietvertrag verpflichtet dich zu Kleinreparaturen. Zwei Urteile des BGH zeigen, warum viele dieser Klauseln komplett unwirksam sind. Und dann bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.

Der Duschkopf tropft. Der Rollladengurt reißt. Der Lichtschalter im Flur klemmt.

Du rufst beim Vermieter an und hörst den Satz, den Millionen Mieter kennen. Das steht so im Vertrag, das ist Ihre Sache.

Und tatsächlich, im Mietvertrag steht ein Absatz über Kleinreparaturen. Du zahlst die Rechnung, ärgerst dich kurz und machst weiter.

Was fast niemand tut: die Klausel wirklich lesen. Dabei sind erstaunlich viele dieser Sätze schlicht wirkungslos.

Der Ausgangspunkt steht im Gesetz

§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB ist eindeutig. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten.

Das ist die Grundregel, und sie ist bewusst schlicht formuliert. Instandhaltung ist Sache des Vermieters, nicht deine.

Eine Kleinreparaturklausel versucht, einen kleinen Teil davon auf dich zu schieben. Weil sie vorformuliert ist, muss sie durch die Inhaltskontrolle des § 307 BGB.

Und dort ist der BGH streng. Sehr streng, und das schon seit Jahrzehnten.

Zwei Entscheidungen aus den späten Achtzigern und den frühen Neunzigern haben den Rahmen gesetzt, an dem sich Mietverträge bis heute messen lassen müssen.

1989: die Bedingungen, an denen es scheitert

Am 7. Juni 1989 entschied der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 91/88, abgedruckt in BGHZ 108, 1.

Eine formularmäßige Kleinreparaturklausel ist danach nur wirksam, wenn sie gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt ist, die häufig dem Zugriff des Mieters unterliegen.

Und sie braucht eine Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums mehrere Reparaturen anfallen.

Ohne diese Obergrenze könnte dich ein einziges Pechjahr sonst mit einer ganzen Reihe von Kleinbeträgen erwischen, die zusammen alles andere als klein sind.

Die konkrete Klausel in diesem Verfahren scheiterte an beidem. Sie erfasste unter anderem Gas- und Wasserleitungen sowie elektrische Einrichtungen, und eine Obergrenze für mehrere Reparaturen im Jahr fehlte.

An Leitungen hantiert kein Mieter herum. Die liegen in der Wand, nicht in deiner Hand.

Der Punkt ist wichtiger, als er klingt. Fehlt auch nur eine der Voraussetzungen, wird nicht etwa der überschießende Teil gestrichen.

Dann ist die ganze Klausel weg, und es gilt wieder die Grundregel aus § 535 BGB.

1992: der Satz, der fast alles erledigt

Drei Jahre später legte der BGH nach. Urteil vom 6. Mai 1992, Aktenzeichen VIII ZR 129/91, veröffentlicht in BGHZ 118, 194.

Diesmal ging es um die sogenannte Vornahmeklausel. Also um Formulierungen, nach denen der Mieter die Kleinreparatur selbst vorzunehmen oder selbst zu beauftragen hat.

Der Leitsatz ist unmissverständlich. Eine solche Klausel benachteiligt den Mieter auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig im gebotenen Umfang beschränkt ist.

Auch dann. Selbst wenn alle Grenzen aus dem Urteil von 1989 penibel eingehalten sind und der Betrag im Vertrag geradezu bescheiden wirkt.

Der Grund liegt im Gewährleistungsrecht. Wer selbst reparieren muss, kann nicht gleichzeitig geltend machen, die Wohnung sei mangelhaft.

Damit greift die Klausel in dein Recht ein, die Miete zu mindern, und dieses Recht darf dir niemand über Kleingedrucktes wegnehmen.

Der BGH stützte sich damals auf § 9 AGBG, die Vorgängernorm des heutigen § 307 BGB. Der Maßstab ist seither derselbe geblieben.

Lies deinen Mietvertrag noch einmal mit dieser Brille. Steht dort, dass du die Reparatur durchführen lassen musst, oder nur, dass du die Kosten trägst?

Im ersten Fall sprechen wir über eine Klausel, die der BGH seit 1992 für unwirksam hält, und zwar unabhängig davon, wie fair die Beträge darin aussehen.

Was das in Euro bedeutet

Stiftung Warentest beschreibt Kleinreparaturen vereinfacht als Reparaturen bis 100 Euro an Gegenständen, die zur Wohnung gehören.

Unter bestimmten Voraussetzungen darf der Vermieter Reparaturkosten bis zu 150 Euro auf den Mieter abwälzen.

Klingt nach wenig, oder? Über eine lange Mietzeit und mit mehreren Reparaturen pro Jahr summiert sich das zu einem Betrag, für den man auch in Urlaub fahren könnte.

Und wenn die Klausel unwirksam ist, hast du all das ohne Rechtsgrund gezahlt. Der Vermieter hat Geld bekommen, das ihm nie zustand.

Der eigentliche Ausbruch ist deshalb selten spektakulär. Er besteht meistens darin, dass jemand seinen Vertrag zum ersten Mal wirklich genau liest.

Die Fallstricke

Bevor du jetzt den Ordner mit den alten Handwerkerrechnungen ausgräbst: Es gibt Grenzen, und die sind durchaus relevant.

Eine wirksame Klausel bleibt wirksam. Wenn Höchstbetrag pro Fall, Obergrenze für den Zeitraum und die Beschränkung auf Teile in deinem Zugriff sauber drinstehen, zahlst du.

Und die Klausel deckt nur, was du wirklich häufig anfasst. Für alles hinter Wand und Putz bleibt der Vermieter zuständig, egal was im Vertrag steht.

Ansprüche verjähren außerdem, und zwar unabhängig davon, wie eindeutig die Klausel unwirksam war. Wer sehr lange schweigt, holt sich nicht rückwirkend jedes einzelne Jahr zurück.

Und ein unangenehmer Nebeneffekt bleibt bestehen. Der Streit über kleine Beträge kostet Nerven mit jemandem, dem deine Wohnung gehört.

Die Lehre in einem Satz: Im Mietrecht ist eine Klausel entweder ganz sauber formuliert oder ganz wertlos, und den Unterschied bezahlt derjenige, der sie geschrieben hat.