Eigenbedarf vorgetäuscht? Der Vermieter zahlt

Der Vermieter kündigt wegen Eigenbedarf, doch dann zieht nie jemand ein. Wenn der Bedarf vorgeschoben war, kannst du Schadensersatz verlangen. Umzug, Mehrmiete, Maklerkosten, alles.

Die Kündigung klingt nachvollziehbar. Der Vermieter braucht die Wohnung für sich oder die Familie. Also ziehst du aus, mit allem Stress und allen Kosten.

Und dann? Zieht niemand ein. Oder ein Fremder. Der angebliche Eigenbedarf war nie echt.

Was viele nicht wissen: Das kann für den Vermieter richtig teuer werden.

Wenn der Bedarf plötzlich verschwindet

Der BGH hat 2017 eine wichtige Linie gezogen (Urteil vom 29. März 2017, VIII ZR 44/16).

Setzt der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nach deinem Auszug nicht um, trifft ihn eine gesteigerte Erklärungslast. Er muss dann stimmig und nachvollziehbar darlegen, warum der Bedarf nachträglich weggefallen sein soll.

An diese Erklärung stellt der BGH strenge Anforderungen. Ein pauschales Der Plan hat sich zerschlagen genügt nicht.

Und wenn er es nicht plausibel erklären kann? Dann gilt dein Vorwurf, der Eigenbedarf sei von Anfang an vorgeschoben gewesen, als zugestanden. Der nicht verwirklichte Bedarf ist dann das Indiz, dass er vorgetäuscht war.

Was du ersetzt bekommst

Wer schuldhaft auf einen nicht bestehenden Eigenbedarf kündigt, macht sich schadensersatzpflichtig. Das hatte der BGH schon 2009 klargestellt (VIII ZR 231/07).

Ersetzt werden zum Beispiel deine Umzugskosten, die höhere Miete der Ersatzwohnung für eine gewisse Zeit, Maklerkosten für die neue Mietwohnung, die Kosten der Wohnungssuche und die Anwaltskosten.

Eine Grenze zog der BGH bei den Maklerkosten (Beschluss vom 9. Dezember 2020, VIII ZR 238/18). Provision für eine neue Mietwohnung? Ersatzfähig. Provision für den Kauf einer Immobilie? Nicht, denn der Kaufentschluss ist deine eigene Entscheidung.

Die Falle beim Räumungsvergleich

Viele einigen sich lieber, statt vor Gericht zu ziehen. Das ist grundsätzlich unschädlich.

Der Schadensersatzanspruch entfällt nicht automatisch, nur weil du einen Aufhebungsvertrag oder Räumungsvergleich geschlossen hast. Nur wenn der Vergleich einen erkennbaren Verzicht auf Schadensersatz enthält, ist er weg.

Deshalb: Unterschreib keinen Vergleich, der pauschal alle Ansprüche abgilt, wenn du den Eigenbedarf für vorgeschoben hältst.

Prüf die Kündigung selbst

Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich sein, mit echter Unterschrift (§ 568 BGB). E-Mail oder Fax reichen nicht.

Und sie muss die Gründe nennen (§ 573 Abs. 3 BGB): für welche Person, aus welchem Interesse. Ein bloßes wegen Eigenbedarf ist zu dünn.

Die Lehre? Ein vorgeschobener Grund ist kein Freifahrtschein. Wer dich mit einer Lüge aus der Wohnung drängt, haftet für den Schaden, den er anrichtet.