Untermiete verboten? Das kostete 7.475 Euro

Zwei Mieter ziehen beruflich nach Kanada und wollen zwei von drei Zimmern untervermieten. Der Vermieter blockt grundsätzlich ab. Vier Jahre später muss er die komplette entgangene Untermiete zahlen.

Stell dir vor, dein Job verlagert sich für mehrere Jahre nach Kanada. Die Wohnung in Deutschland willst du unbedingt behalten, denn irgendwann kommst du zurück, und der Mietmarkt zu Hause wird bis dahin nicht netter geworden sein.

Also fragst du deinen Vermieter, ob du zwei von drei Zimmern untervermieten darfst. Eine konkrete Interessentin hast du sogar schon mit Namen benannt, damit er genau weiß, wer da einziehen würde.

Und der Vermieter sagt nein. Grundsätzlich nein, zu jedem Untermieter, ohne sich die Person überhaupt anzusehen.

Genau das passierte zwei Mietern, die seit 2001 in einer Dreizimmerwohnung in Hamburg lebten. Der Fall landete beim Bundesgerichtshof und endete mit einer Rechnung, die viele Vermieter bis heute unterschätzen.

Der Paragraph, den kaum jemand kennt

§ 553 Absatz 1 BGB klingt unspektakulär, ist aber ein scharfes Schwert. Entsteht für dich nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, kannst du vom Vermieter die Erlaubnis verlangen.

Verlangen. Nicht erbitten, nicht erhoffen, nicht als Gefallen erfragen.

Ablehnen darf er nur in engen Fällen, etwa wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, wenn die Wohnung übermäßig belegt würde oder wenn ihm die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zuzumuten ist.

Absatz 3 macht das Ganze wasserdicht. Eine Vereinbarung, die zum Nachteil des Mieters davon abweicht, ist unwirksam, und damit läuft ein pauschales Untervermietverbot im Formularvertrag schlicht ins Leere.

Klingt gut, oder? Nur war jahrelang offen, was berechtigtes Interesse eigentlich genau heißen soll, und in dieser Unschärfe haben sich Vermieter bequem eingerichtet.

Kanada zählt

Der BGH entschied das am 11. Juni 2014 unter dem Aktenzeichen VIII ZR 349/13. Ein mehrjähriger berufsbedingter Auslandsaufenthalt kann demnach ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung von Wohnungsteilen begründen.

Noch wichtiger als das Ergebnis war der Maßstab, den die Richter aufstellten. Es zählt jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht, das mit der geltenden Rechtsordnung im Einklang steht.

Das ist eine bemerkenswert niedrige Hürde. Du musst keine Notlage nachweisen, keine finanzielle Schieflage belegen und keinen Härtefall konstruieren.

Die Vermieterseite argumentierte zusätzlich, die Mieter behielten ja nur noch ein einziges Zimmer für sich und nutzten die Wohnung deshalb gar nicht mehr richtig. Auch das ließ der BGH nicht gelten.

Das Gesetz sagt nämlich nichts darüber, wie groß der selbst genutzte Teil sein muss oder wie er genutzt wird. Ein Zimmer zurückbehalten reicht.

Und jetzt kommt der Teil, der wehtut

Der Vermieter hatte die Erlaubnis pflichtwidrig verweigert. Damit verletzte er eine Pflicht aus dem Mietvertrag, und wer eine Vertragspflicht verletzt, haftet auf Schadensersatz.

Der Schaden der Mieter war leicht zu beziffern. Es war exakt die Untermiete, die sie wegen der Weigerung nicht einnehmen konnten.

Für den Zeitraum vom 15. November 2010 bis zum 30. Oktober 2011 kamen so 7.475 Euro zusammen, nebst Zinsen.

Fast ein volles Jahr entgangene Untermiete, bezahlt vom Vermieter, weil er sich schlicht geweigert hatte, sich mit dem Fall ernsthaft zu befassen.

Sein Einwand, die Rechtslage sei damals in den Instanzgerichten umstritten gewesen, half ihm nicht weiter. Wer eine Erlaubnis verweigert, trägt selbst das Risiko, sich zu irren.

Das ist die eigentliche Sprengkraft dieses Urteils. Ein Nein kostet den Vermieter nicht nur den Prozess, sondern jeden einzelnen Monat, den er dich hat warten lassen.

Wo die Grenze inzwischen verläuft

Bevor du jetzt den Taschenrechner zückst: Der BGH hat diesen Weg 2026 spürbar eingeengt.

Am 28. Januar 2026 entschied er im Verfahren VIII ZR 228/23 über einen Berliner Fall, der ganz anders gelagert war.

Ein Mieter zahlte für seine Zweizimmerwohnung seit 2009 rund 460 Euro netto kalt. Ab Anfang 2020 gab er sie weiter, ohne jede Erlaubnis, für 962 Euro netto kalt.

Über 500 Euro Aufschlag, Monat für Monat, ohne dass die Vermieterin davon wusste. Als sie es erfuhr, mahnte sie ab und kündigte im Februar 2022.

Der BGH hielt die Kündigung für wirksam. Ein berechtigtes Interesse nach § 553 Absatz 1 BGB besteht nicht, wenn der Mieter mit der Untervermietung einen Gewinn erzielt, der über die Deckung der eigenen wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgeht.

Die Begründung ist konsequent. Die Vorschrift soll dir die Wohnung erhalten, wenn sich deine Lebensverhältnisse wesentlich ändern, sie ist ausdrücklich kein Geschäftsmodell.

Für Kurzzeitvermietung über Plattformen zu Preisen weit über der eigenen Miete bedeutet das nichts Gutes.

Was du daraus mitnimmst

Der Unterschied zwischen beiden Fällen ist die Absicht. Wer die Wohnung halten will, weil das Leben ihn vorübergehend woanders hinträgt, steht gut da.

Wer sie in eine Einnahmequelle verwandelt, steht schlecht da und riskiert obendrein die Kündigung des eigenen Mietvertrags.

Wichtig ist außerdem der Wortlaut. § 553 BGB spricht von einem Teil des Wohnraums, nicht von der ganzen Wohnung, und dieser Unterschied entscheidet ganze Prozesse.

Und nach § 553 Absatz 2 BGB darf der Vermieter die Erlaubnis davon abhängig machen, dass du einer angemessenen Mieterhöhung zustimmst, wenn ihm die Überlassung nur so zuzumuten ist.

Ein Ja kann dich also durchaus etwas kosten. Nur ein pauschales Nein darf es nicht geben.

Das Verfahren der Mieter zeigt auch, wie lang so ein Weg sein kann. Der Streit begann im Herbst 2010, das Urteil des BGH kam erst im Juni 2014.

Vier Jahre für 7.475 Euro. Ob sich das lohnt, muss am Ende jeder für sich selbst beantworten.

Die Lehre in einem Satz: Ein pauschales Nein zur Untermiete ist keine Rechtslage, sondern ein Risiko, das der Vermieter am Ende selbst bezahlt.