Deine Kaution muss der Vermieter getrennt anlegen

Der Vermieter darf deine Kaution nicht mit seinem eigenen Geld vermischen. Tut er es doch, darfst du sogar Miete zurückhalten, bis er die getrennte Anlage nachweist.

Bei den meisten Mietverträgen zahlst du eine Kaution. Oft mehrere tausend Euro, die jahrelang beim Vermieter liegen.

Aber wo genau liegen die eigentlich? Und was, wenn der Vermieter pleite geht?

Genau dafür gibt es klare Regeln.

Die Spielregeln des § 551 BGB

Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also drei Monatsmieten ohne Betriebskosten.

Du darfst sie in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste zu Mietbeginn, die anderen mit den beiden folgenden Mieten.

Und der wichtigste Punkt: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen bei einer Bank anlegen. Treuhänderisch. So ist sie insolvenzfest, fällt also bei seiner Pleite nicht in die Masse und bleibt dir erhalten.

Die Zinsen daraus gehören dir und erhöhen die Sicherheit. Jede Vereinbarung, die dich schlechter stellt, ist unwirksam.

Der Hebel, wenn er sich nicht dran hält

Was, wenn der Vermieter die Kaution nie getrennt anlegt?

Dann hast du ein starkes Druckmittel. Nach anerkannter Rechtsprechung darfst du die laufende Miete bis zur Höhe der Kaution zurückbehalten (§ 273 BGB), solange er die getrennte Anlage nicht nachweist.

Der BGH betonte 2014 den treuhänderischen Charakter dieser Trennung (Urteil vom 7. Mai 2014, VIII ZR 234/13). Während des laufenden Mietverhältnisses darf der Vermieter außerdem nicht einfach auf die Kaution zugreifen, um streitige Forderungen zu bedienen.

Eine ehrliche Einschränkung: In der Insolvenz gilt das anders. Für Mieten, die schon vor der Insolvenz fällig waren, gibt es dieses Zurückbehaltungsrecht nicht. Das Druckmittel wirkt im laufenden, solventen Mietverhältnis.

Am Ende: Kaution zurück

Nach dem Auszug hat der Vermieter eine angemessene Prüffrist, in der Regel drei bis maximal sechs Monate. Danach muss er auszahlen, samt Zinsen.

Einen Teil darf er zurückhalten, wenn noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht. Aber nur einen angemessenen Teil, nicht die ganze Summe.

Und wenn er gar nicht zahlt? Dein Rückzahlungsanspruch verjährt erst nach drei Jahren zum Jahresende (§§ 195, 199 BGB).

Die Lehre? Deine Kaution ist geparktes Geld, kein Geschenk an den Vermieter. Legt er es nicht sauber getrennt an, kannst du mit der Miete Druck machen.