Vier Jahre gefesselt? Die Klausel kippt

Zwei Mieter aus Nettetal durften laut Mietvertrag vier Jahre lang nicht kündigen. Sie kündigten trotzdem. Der BGH hob das Urteil gegen sie auf, weil beim Zählen der vier Jahre ein Fehler steckte.

Du unterschreibst einen Mietvertrag, und irgendwo im Kleingedruckten steht ein Satz, der harmlos aussieht. Beide Seiten verzichten für vier Jahre auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung.

Vier Jahre klingen überschaubar. Du willst ja bleiben, sonst würdest du gar nicht einziehen, und der Vermieter verspricht dir im Gegenzug schließlich auch Sicherheit vor einer Kündigung, die du gerade ohnehin nicht befürchtest.

Dann kommt der Job in einer anderen Stadt. Oder die Trennung. Oder das Kind, für das die Wohnung plötzlich zu klein ist.

Und aus dem harmlosen Satz wird eine Wand, gegen die du Monat für Monat Miete zahlst.

Der Fall aus Nettetal

Zwei Mieter nahmen eine Wohnung in Nettetal am Niederrhein. Den Vertrag unterschrieben sie am 27. Juni 2005, das Mietverhältnis selbst begann erst am 1. Juli 2005.

Merk dir diese wenigen Tage Unterschied zwischen Unterschrift und Mietbeginn. Sie sehen nach absolut nichts aus und entscheiden am Ende den ganzen Prozess.

Im Vertrag stand ein wechselseitiger Kündigungsverzicht für vier Jahre ab Mietbeginn. Gekündigt werden durfte erstmals nach Ablauf dieses Zeitraums mit der gesetzlichen Frist.

Am 12. Februar 2009 kündigten die Mieter zum 30. Juni 2009. Der Vermieter lehnte ab und berief sich auf genau die Klausel, die er mit ihnen vereinbart hatte.

Vertrag ist Vertrag, könnte man meinen. Klingt nach einer klaren Sache für den Vermieter, oder?

Am 8. Dezember 2010 entschied der Bundesgerichtshof unter dem Aktenzeichen VIII ZR 86/10 anders.

Die Rechnung, an der die Klausel scheiterte

Der Leitsatz ist kurz und hat es in sich. Ein formularmäßiger Kündigungsausschluss benachteiligt den Mieter unangemessen und ist unwirksam, wenn er einen Zeitraum von vier Jahren überschreitet.

Entscheidend ist, wie diese vier Jahre überhaupt gemessen werden. Genau da liegt der Hebel, und genau da rechnen erstaunlich viele Verträge falsch.

Gezählt wird ab dem Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Nicht ab Mietbeginn, nicht ab Schlüsselübergabe, nicht ab dem Tag, an dem der Umzugswagen vorfährt.

Und das Ende der Frist ist ausdrücklich nicht der Tag, an dem du die Kündigung erstmals in den Briefkasten werfen darfst.

Es ist der Tag, an dem du den Vertrag erstmals tatsächlich beenden kannst. Die gesetzliche Kündigungsfrist zählt also mit hinein.

Zwischen deiner Unterschrift und dem tatsächlichen Vertragsende dürfen höchstens vier Jahre liegen. Alles darüber kippt.

Überleg einmal, wie oft Unterschrift und Mietbeginn in der Praxis auseinanderfallen. Ein paar Tage, ein paar Wochen, bei Neubauten auch mal Monate.

Diese Lücke, plus die Kündigungsfrist obendrauf, sprengt eine Menge Klauseln, die auf dem Papier zunächst ganz sauber aussehen.

In Nettetal reichte genau das. Der Verzicht band die Mieter über die Vierjahresgrenze hinaus, obwohl im Vertrag brav von vier Jahren die Rede war.

Woher die vier Jahre kommen

Die Zahl hat der BGH nicht erfunden. Er hat sie aus dem Gesetz geholt, und das macht sie so schwer angreifbar.

§ 557a Absatz 3 BGB regelt die Staffelmiete und sagt dort ausdrücklich: Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden.

Der Gesetzgeber hat also selbst entschieden, wie lange man einen Mieter maximal binden darf. Diesen Maßstab hat der BGH auf formularmäßige Kündigungsverzichte allgemein übertragen.

Rechtsgrundlage der Kontrolle ist § 307 BGB, die Inhaltskontrolle für Allgemeine Geschäftsbedingungen. Vorgedruckte Klauseln müssen sich daran messen lassen, ganz egal wie ordentlich du unterschrieben hast.

Bestimmungen sind danach unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

Ein Vertrag, der dich länger bindet, als der Gesetzgeber selbst für zumutbar hält, ist genau so ein Fall.

Ganz oder gar nicht

Jetzt kommt der Teil, der die Sache für Mieter richtig wertvoll macht und den viele Vermieter bis heute nicht auf dem Schirm haben.

Ist der Kündigungsverzicht zu lang, wird er nicht stillschweigend auf vier Jahre zurechtgestutzt. Er fällt komplett weg.

Im Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen gibt es keine Rettung durch Kürzen. Wer zu viel will, bekommt am Ende gar nichts.

Das ist kein Zufall, sondern Absicht. Sonst könnte jeder Verwender beliebig übertreiben und im Streitfall bequem auf das gerade noch Zulässige zurückfallen.

Kippt die Klausel, kommst du mit der normalen gesetzlichen Frist heraus. Ohne Ablösesumme, ohne Nachmietersuche, ohne Verhandlung.

Wo du vorsichtig sein musst

Das Urteil rettet dich nicht aus jedem Vertrag, und wer das glaubt, wird schnell enttäuscht.

Es geht ausdrücklich um formularmäßige Klauseln, also um vorgedruckte Standardtexte. Was wirklich individuell ausgehandelt wurde, wird anders bewertet.

Genau daran hing der Fall aus Nettetal am Ende. Der BGH hob das Berufungsurteil auf und schickte die Sache zurück an das Landgericht Krefeld, weil noch offen war, ob die Klausel vorformuliert oder ausgehandelt war.

Bei einer echten Individualvereinbarung darf ein Kündigungsverzicht auch deutlich länger als vier Jahre laufen. Vorgedruckt im Standardvertrag darf er es nicht.

Ein echter Zeitmietvertrag ist ebenfalls etwas ganz anderes. Der ist von vornherein befristet und folgt eigenen gesetzlichen Regeln, die mit einem Kündigungsverzicht nichts zu tun haben.

Und die Staffelmiete bleibt ein Sonderfall, weil die Vierjahresgrenze dort direkt im Gesetz steht und nicht erst aus der Rechtsprechung abgeleitet werden muss.

Wenn du unsicher bist, ist der wichtigste Schritt ein sehr unspektakulärer. Schau nach, wann du unterschrieben hast, und rechne von diesem Tag an.

Nicht vom Einzug. Vom Datum unter deiner Unterschrift.

Die Lehre in einem Satz: Eine Klausel, die dich einen Tag zu lange festhalten will, hält dich am Ende überhaupt nicht fest.